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    江蘇宜興國土局將市民所購土地拍賣給開發商
    作者:www.jumpci.com 時間:2019-12-27 09:22??點擊:




        同一地塊只能有一張土地證,土地轉讓時,也必須將上一張土地證注銷后,方可進行土地掛牌、競拍,這是國家相關法律所作的明確規定。然而宜興人張煥南卻發現,在他不知情的情況下,自己的3000多平方米的土地使用權被出讓給了一家房地產開發公司,也就是說出現了“一地兩賣”的情況。近日,他向現代快報(微博)反映了這一問題。而據現代快報記者調查了解,雖然宜興市國土資源局對此事一再否認,但是,在2009年,這塊土地確實以掛牌的方式出讓給了宜興蘭山房地產開發有限公司(以下簡稱蘭山房地產公司),雖然之后如江蘇省國土資源廳所言,雙方又變更了合同,將土地使用權還給了張煥南。
      雖然宜興市國土資源局一再向張煥南保證“土地還是你的”,但是當張煥南在2011年底使用土地證進行抵押貸款時,還是遭到了銀行的拒絕,他被銀行告知,這塊土地已經不能用于抵押,因為這塊編號為25號的土地已經被拍賣。在宜興市國土資源局協調下,張煥南最終拿到了貸款,但是讓人感到蹊蹺的是:原本他手中的25號地塊,離奇地變成了26號地塊。
      現代快報記者 金辰 匡笠
      看報紙時發現
      自己的土地被“偷”走了
      張煥南是宜興人,今年57歲,家住宜興城區宜北路。2000年左右,位于宜北路的宜興市華益護卡膜廠因經營不善資不抵債,有關部門決定對它進行改制。張煥南通過公開競拍的方式取得了該廠的所有權和經營權。收購這家廠并不容易,張煥南為此背上了沉重的債務。“當時我付出的代價是承擔廠里603萬元的債務,又支付了轉讓金226萬元、土地出讓金100多萬元、房屋的建造費70萬元房屋的(住改非)規費100多萬元,合計為1100萬元。”
      2003年12月,經過投資改造后,張煥南取得了建筑面積為2152.38平方米的房屋所有權證、面積為3150.5平方米的土地使用權證。其中房產證用途為辦公,而土地用途為工業用地,使用性質為出讓,合同的終止期限為2052年12月15日。這塊地位于宜興市宜北路202號,張煥南的土地證上標注這塊地的地號為041-041-025(以下簡稱25號地塊)。
      2004年1月,張煥南以妻子的名義領取了營業執照,在此地塊經營宜興市新海港大酒店和宜興市新海港浴場。2007年,張煥南又對新海港大酒店進行了投資改造。其浴場、酒店生意一直經營至今。每年張煥南都要拿著土地證到國土部門進行審批,并且按時繳納相關的各項稅費。
      2009年下半年,張煥南偶然翻出一張當地的報紙,讓他大吃一驚的是,自己的土地竟然被拍賣了。2009年5年5日,報紙刊登了《江蘇省宜興市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告》,在掛牌的3塊土地中,其中編號為(2003)第13號,面積44084.1平方米,土地位于宜興宜北路西側、樹人中學東側的公告地塊中,包括張煥南所屬的宜北路202號的房屋和土地。
      當張煥南得知這一情況時,拍賣已經結束,土地早已被一家名為蘭山房地產公司的企業摘牌,土地歸屬不僅改變了,連土地性質也從原本的工業用地變成了商業用地。
      土地以掛牌的方式
      轉讓給了開發商
      與此同時,張煥南發現,宜北路202號的南側,一個名為“樂祺佳園”的小區已經開始運作,其開發商正是蘭山房地產公司。然而小區在實際建設中,并未占用張煥南的土地。于是,他向小區售樓處咨詢,結果被告知,小區以北的地塊作為小區二期、三期的開發地塊,土地使用權已經被開發商所獲得,開不開發只是時間問題,其中正包含了張煥南的土地在內。
      “當時我就找到了宜興市國土局,可是國土局的人并沒有跟我作過多的解釋。”張煥南說,宜興市國土局只是告訴張煥南“沒事的,土地還是你的,還是你在使用”。
      “事實上似乎也是這樣,從2004年開始,我的土地證每年都拿去年檢,而且每年都能通過審核。”快報記者從張煥南的土地證上看到,2009年10月30日、2010年12月27日、2011年11月25日,包括今年1月19日,在這塊土地被拍賣轉讓掉的這幾年里,土地依舊在正常地進行年檢。張煥南對此產生疑問:“如果我的土地沒有了,國土部門怎么還可能幫我進行年審?”
      國土局的答復并不能讓張煥南安心,在此后的一段時間里,他開始不斷搜集相關的資料。
      張煥南在2010年2月20日宜興規劃網上發布的《原樂祺公司地塊改造規劃方案批前公示》中發現:“該項目包括原樂祺公司地塊及其北側部分民宅用地,西至樹人中學、北至鼎盛建材及瑞德農資公司、東至宜北路、南至現狀住宅區”。張煥南的土地列在了規劃的批前公示范圍之內。
      之后,張煥南又分別在報紙以及當地的行政公告中發現了相關證據。2010年7月20日,宜興市土地收購儲備中心發布拆遷公告,宜北路202號范圍赫然在列。通過公告上的示意圖,張煥南發現自己所有的土地在標準紅線范圍之內。同年9月1日,宜興市建設局發布的拆遷公告內,宜北路202號還是在拆遷范圍之內。2010年12月15日,宜興市建設局再次公告,該房屋依舊是在拆遷范圍內。張煥南在此期間多次找到宜興市國土局,可依舊沒能得到準確的答復。
      省國土資源廳答復:
      土地確實曾掛牌出讓
      至此,張煥南開始了漫漫的追尋之路,他想搞清楚自己的土地究竟是怎么了。2011年3月23日,張煥南將材料分別寄給了宜興市紀委、市國土局、市委辦公室,甚至他還將信件直接傳遞到了市政府的市長信箱內。2011年7月19日,他又分別將材料寄給了國土資源部和江蘇省國土資源廳信訪辦公室……雖說這些部門都進行了書面回復,但并未讓張煥南得到滿意的答復。
      然而事情卻在2011年下半年出現了轉機,當時張煥南分別向無錫國土資源局、江蘇省國土資源廳進行了網絡咨詢。2011年8月10日,無錫國土局答復:經調查,證號為宜國用(2003)字第001369號的土地證書(即張煥南的土地證)仍然繼續有效,土地使用者張煥南仍然擁有該地塊的土地使用權。因此不存在信訪人所謂的將出讓土地歸還給信訪人的問題。
      2011年10月9日,江蘇省國土資源廳答復:經查,你反映的地塊位于宜興市華益護卡膜廠西側,該地塊于2009年5月5日以毛地出讓方式掛牌出讓,2009年6月20日由宜興市蘭山房地產開發有限公司摘牌。目前宜興市國土資源局已與宜興蘭山房地產開發公司變更了土地出讓合同,將你及其余14戶居民所在土地剔除在出讓合同之外,并重新核定了出讓金。宜興蘭山房地產開發公司在宜興市國土資源局辦理的土地抵押登記面積不包括你們的土地,因此不存在一地兩證的情況。對于是否要重新規劃問題,請你向當地規劃部門咨詢反映。
      從省國土資源廳的答復可以看出,2009年,地塊確實是出讓給了蘭山房地產公司,但現在宜興國土局與蘭山房地產公司已經變更了合同,又將地塊還給了張煥南。直到此時,張煥南才明白:“可能是宜興市國土局在工作中出現了失誤,誤把我的土地放到了掛牌拍賣的土地中,之后又偷偷改了回來。”
      市中心繁華地段
      拆遷評估每平米僅640元
      在他追尋真相的期間,還發生了一段小插曲。“我們這一塊地方很早以前就被列為城中村改造的項目之一,面臨拆遷。”當時張煥南還未搞清楚土地歸屬的真相,張煥南心想,如果之前的問題無法全部搞清楚,那能夠通過拆遷把這一問題徹底解決,也未嘗不可,只要能給出一個合理的拆遷安置條件就行。2011年3月份張煥南向宜興市政府反映了這一情況。隨后當地的房屋拆遷公司出面和張煥南就具體的拆遷方案進行了協商。
      由于雙方對拆遷補償方案無法達成一致意見,拆遷公司就委托評估公司對張煥南的土地、房屋進行了評估,并于2011年4月25日,出臺了一份評估報告。“評估的結果是,約5畝土地的使用權,2500平方米的商業用房及相關附屬設施,不可搬遷的設備,綠化花木等,合計資產價格僅為318萬元。”張煥南說,當初在拿下該地塊時,他總共花費了1100萬元,現在評估價僅為318萬元,合計每平方米不超過1000元,這樣的結果讓張煥南難以接受。
      之后,拆遷公司又要求評估公司重新進行評估,可結果只是在原來的價格基礎上略加調整,房屋的評估價格為442.55萬元,核算到每平方米的商業用房的價格僅為640元左右,約五畝土地的使用權價值為165.46萬元,每畝僅為33.1萬元。然而據張煥南了解,目前宜北路周邊的商業用房每平米的售價都在上萬元,每畝土地的價值也在600萬元左右。這份評估報告,張煥南至今沒有拿到手。
      “20年前的地產價格都不止
      這些。”張煥南說,他所在的宜北路靠近宜興市長途汽車站,周邊也是宜興老城區的繁華地段,可以說這一地段十分好。同時僅一路之隔的樂祺佳園小區,商品房售價已經在每平方米2萬元左右,就算是普通的公寓樓,每平方米售價也接近1萬元。況且,2000年通過宜興市護卡膜廠的轉制,張煥南花費了1100萬元才將這塊土地使用權和房屋產權全部搞定,時隔10多年后,這些資產價格不增反降,且價格不及周邊地區同類土地、房產價格的十分之一。
      25號地塊
      一夜間變成了26號地塊
      在江蘇省國土資源廳給出準確的答復后,張煥南懸著的一顆心總算安定了下來,“既然土地還是我的,那就不用擔心。”然而僅僅幾個月后,張煥南的土地卻再次出現了問題,2011年年底,張煥南用這片屬于自己的土地作為抵押,向興業銀行貸款,卻被銀行告知,這塊土地已經不能用于抵押,因為這塊編號為25號的土地已經被拍賣。
      “不是都答復了,說土地已經還給我了嗎,怎么會這樣?”據張煥南介紹,他曾用此塊土地分別于2005年、2006年向銀行貸款200萬元,在此后的幾年中,張煥南并未再向銀行進行貸款。由于經營需要,2011年土地證剛進行完年審不久,張煥南帶著證件去銀行借貸,卻被告知土地已經不再屬于張煥南。“當時蒙了,不知道這究竟是怎么一回事,怎么轉來轉去,這土地還不是我的。”
      張煥南拿著土地證再次找到了宜興市國土局,面對急于在銀行貸款的張煥南,宜興市國土局用地號為041-041-0026000(以下簡稱26號地塊)的土地使用權,為張煥南成功提供抵押。國土局向銀行證明了原來張煥南擁有的25號地塊,也就是現在的26號地塊。今年1月19日,張煥南成功得到了198萬元的抵押貸款,興業銀行作為放貸者則成為26號地塊的“土地他項權人”。
      通過宜興市國土局的“幫助”,張煥南雖然順利拿到了貸款,但他的心里并不踏實,他有疑問:“這土地究竟還是不是我的?如果是我的,為什么25號地塊變成了26號地塊,自己的土地又怎么會在掛牌范圍、拆遷范圍之內?若土地不是我的,我怎么又能從銀行成功貸款?”
      帶著這些疑問,張煥南只能再一次找到宜興市國土資源局,得到的答復是:“土地是你的,房子也沒有拆遷,你還在正常使用,這就沒問題。”這樣的回答并不能讓張煥南信服。張煥南又委托律師進行調查,律師依法向宜興市國土局調閱檔案,然而檔案中根本不存在26號地塊的資料,張煥南25號地塊的資料則更是沒有。
      開發商:“張煥南地塊”
      不在開發范圍內
      張煥南認為,宜興市國土局在未與土地使用權人協商、簽署協議、實際補償的基礎上,即將他合法所有的土地公然掛牌拍賣,甚至在他依法擁有的土地被國土局拍賣以后,還每年為他進行年檢,這很不合常理。
      另外,既然張煥南的土地已經被國土局拍賣掉了,國土局為何又能提供土地資料讓他去銀行進行抵押貸款。貸款中的25號、26號地塊的轉換也沒有一個明確的說明。按照省國土資源廳的答復來看,這明顯是宜興市國土局的工作失誤?,F在雖然土地還了回來,但并未見國土或其他部門有任何公示,也沒有人出面對這一情況作出詳細的解釋。
      張煥南多方求助,但問題一直沒能得到解決。近日,他將自己的遭遇向現代快報進行了反映。
      快報記者在宜興市宜城區202號看到,張煥南所擁有的地塊類似北京四合院的構造,中間是一大片空地,作為停車場使用,周邊則是一至數層的房屋。東側一排為新海港大酒店的用房;西側、南側則為浴場用房,北側是張煥南自己居住的一幢平房。
      在張煥南的土地和樂祺佳園小區之間,有一條5米多寬的小道。張煥南指著道路的邊角說:“這條路的南面就是開發商的小區,北面這一片土地就是我的。”記者注意到,該小區的土建工程已經基本完工,其修建的大部分是連排或獨棟別墅,從外觀來看,這些別墅建造得十分奢華。
      記者從該樓盤的售樓中心看到,小區正在銷售的有14套獨棟別墅,60余套連排別墅,商業用房占到18套,其中40多套已被人購買。樓盤的售價也十分昂貴,普通的連排別墅大都在200-400平方米之間,售價每平方米17000-18000元;獨棟別墅面積大多為370多平方米,有兩套的面積稍大,為425平方米,每平方米售價2-3萬元,其中最貴的售價1280萬元;商業用房中售價最貴的達到了1408萬元,面積最大的有823.21平方米。
      售樓中心的展示牌上寫著,小區土地用途性質為城鎮混合用地,使用年限住宅70年,商業40年。小區容積率僅為0.91,房屋的交付使用時間為2012年12月31日。早在2006年,國家就將別墅類房地產開發項目列入《禁止項目目錄(2006年本)》,之后,國家又多次重申了這一法令。然而為何2009年才取得土地的樂祺佳園在公然建設別墅?
      “也是鉆空子嘛!”售樓處的一位置業顧問錢超介紹說,目前小區的土木建設已經基本完成,正在進行綠化的建設與改造。目前項目只有這一塊地方,對于張煥南所擁有的地塊,錢超表示,并不在整個項目的規劃范圍之內。
      宜興國土局:
      未注銷過張煥南的土地證
      宜興市國土資源局法規科科長錢亞平向快報記者介紹說,張煥南所擁有的地塊確實是在舊城區的改造范圍之內,房子修建于上世紀90年代,在改造時相關部門和張煥南進行談判,按照指導價給其評估,但張煥南開出的價碼特別高,已經超出了政府所能承受的范圍,因此雙方一直未能達成協議,目前相關部門已經暫時放棄了張煥南所擁有地塊的拆遷計劃。
      錢亞平說:“他的權利受到保護,房子還是自己用,土地也是自己用,土地證也在自己手里,所以并不存在任何的虛假、騙取的行為。”對于25號地塊、26號地塊的問題,錢亞平則回答說:“編號的事情,我一直沒能搞明白是什么意思。”同時,張煥南的土地證資料一定能在國土局查到,只是上世紀90年代的證件不一定會全部存入電腦中,但是原始檔案肯定會有。
      對于“宜興國土局在張煥南不知情的前提下,將其土地公開掛牌拍賣”這一行為,錢亞平也回答說并不清楚,但他很肯定地說:“沒拿他的土地。”如果政府要拍賣張煥南的土地,需要政府和張煥南本人達成拆遷協議,雙方確認簽字后,才能將張煥南的土地證注銷,之后才能開始掛牌拍賣。錢亞平表示,宜興市國土局從未注銷過張煥南的土地證。
      為了核實事件的真實性,記者又和蘭山房地產公司法人代表王云松取得了聯系,對于記者提出的“2009年,蘭山房地產公司所取得的地塊,是否包含張煥南的土地”這一問題,王云松回答說:“你去問國土局。”記者將了解到的相關情況向王云松進行了轉述,但他并不承認曾取得張煥南土地的使用權,他一再表示,如果想要了解問題,可以直接向宜興市國土局咨詢。
      記者又將了解到的情況,向江蘇省國土資源廳進行了反饋,一位工作人員告訴記者,在進行土地掛牌拍賣之前,首先必須和當事人進行協商,在雙方達成協議之后,會將之前的土地使用權人擁有的土地證注銷,之后再進行掛牌拍賣。對于張煥南的土地問題,這位工作人員建議他可以與當地的國土部門進行再次溝通,并對國土部門提出所存在的疑問,協商解決。
      面對各個方面的說法,張煥南覺得,這件事似乎已經進入了一個“死胡同”,不管如何求證,如何詢問,最終問題總會轉向宜興市國土局,然而國土局一直以來的回應就是“土地你還在使用,房子還是你的。”對于中間的過程以及張煥南的提出的疑問,沒有任何解答。
      張煥南的代理律師虞律師告訴記者,按照目前的事實來看,這塊地確實曾在張煥南不知情的情況下,被宜興市國土局進行了掛牌出讓。從宜興市國土局的操作上來看,這已經違反了國家的相關法律法規。不僅如此,張煥南所在的地塊土地性質也發生了轉變,從工業用地拍賣后轉變為商業用地,以及25號地塊與26號地塊之間的轉變問題,宜興市國土局都無法給出一個合理的解釋。
      律師說法
      張煥南有權要求國家賠償
      有權要求確認
      土地使用權人身份
      江蘇法舟律師事務所徐晨婷律師表示,國土局未經當事人同意擅自出讓其擁有使用權的土地,已經侵害了當事人的合法權益。土地拍賣之前應該首先確認該土地的權屬情況,既然國土局2009年掛牌的時候,張煥南還是土地使用權人,國土局就無權掛牌拍賣,因此當時國土局的掛牌拍賣行為是一種“無權處分”行為,可以說已經構成“一地兩賣”的事實。
      如果是有使用權人的,國土局不能擅自處分,否則就是侵犯土地使用權人的利益。國土局能收回這塊土地的方式無非是國家征用、征收或者協商收回,現在國土局的行為顯然不符合這三種合法情形。國土局要收回土地重新拍賣,要提供合法的提前收回土地的理由(國家征收或征用等)并通知張煥南本人,還應與其協商與收回土地相關的補償等事宜,顯然國土局并沒有這么做。事后雖經變更,但是未及時公示也未重新辦理權證以確定當事人的使用權人身份,導致使用權人權益受損。
      當國土局發現操作發生錯誤后,應及時糾正,同時將實情通知張煥南本人,并配合其重新辦理或更換有效的土地使用權證,國土局也沒有這么做。土地被掛牌拍賣,國土局并沒有通知張煥南本人,而張煥南恰恰是最應該具有知情權的。所以,張如果因為國土局的行為而遭受了損失,根據《國家賠償法》的規定,因國家機關及工作人員行使職權給張造成損害的,張煥南有權要求國家賠償。另外,張煥南有權要求國土局確認其土地使用權人身份,如有必要,國土局應按照《物權法》規定的不動產使用權與所有權生效要件,為張重新辦理土地證或更換土地證。
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